涨姿势!贷款买房不同还款方式相差近65万

腾讯大申房产2015-12-26 08:26
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腾讯大申房产(文/何以轩)2015年火爆的楼市背后又新增多少房奴?很多人是“负债累累”,贷款买房真正操作的时候问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?

贷款300万,不同的还款方式中间竟然相差近65万,但为什么说这却不一定适合你?

1、全款买还是贷款买?

如果你是土豪当然全款买房,不用缴纳任何利息,但大多数房奴还是通过银行按揭贷款买房的。

贷款买房的好处是用银行的钱周转出更多的现金流,而且能用公积金贷款买是最好。近几年,公积金政策在不断的放宽,买房、租房都可以用。

上海公积金贷款对买房最大的利好就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。

现行公积金贷款5年期以上利率是3.25%,商贷5年期以上是4.9%已降到历史最低水平了。现在上海一些银行还推出在基准利率的基础上实行9折优惠,在买房之前,可以先咨询银行是否有折扣,多家银行比较一下哪家的优惠力度最大。

2、贷多长时间合适,要提前还款吗?

举个栗子

地点:上海 首付30%

总价:300万

贷款:组合贷款(商贷+公积金贷款)

利率:商贷4.9% 公积金3.25%

额度:公积金贷款120万 商贷90万 共计210万

等额本金和等额本息的还款情况如下:

涨姿势!贷款买房不同还款方式相差近65万

等额本息:贷30年还款总额360万

涨姿势!贷款买房不同还款方式相差近65万

等额本金:贷30年还款总额335万

30年等额本息的总利息是360万,等额本金335万。假如我们的投资利息大于4.9%,比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%,那么把还给银行的钱拿出来投资,那我们的资金又多创造了5.1%的利息,这比一年期定期存款都高!

所以建议在贷款时,按最长的时间贷款,如果每年都可以找到高于4.9%的投资,就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。

如果你没有公积金贷款,那么,除了首付外的210万只能进行商贷了,下面来看一下商贷等额本息和等额本金的还款情况。

涨姿势!贷款买房不同还款方式相差近65万

等额本息

涨姿势!贷款买房不同还款方式相差近65万

等额本金

3、等额本息还是等额本金?

等额本息还款方式相比等额本金还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,但是,等额本金第一年的每月的还贷金额要比等额本息高出很多。

简单点说就是如果你买房是为了自住且打算30年内甚至70年不换房,你手头闲钱相对比较多,可以选择等额本金。

其实无论是等额本息或者是等额本金,都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。

之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的不同本金造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分贷款提前还给银行,从而减少了本金余额,占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。

等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

不过,在上海买房,换房的频率非常高,从营业税的“5改2”可以略知一二。所以,购买首套房仅是为了过渡的话,还是等额本息划算的多,因为每月的还款金额是一样的,大约住个5年左右房子升值了卖掉首套置换二套房,剩余的房款就直接转嫁到买方手中了。

4、看看你适合什么样的还款方式

三类人适合提前还款:

1)、传统保守党。钱只存银行,不做任何投资,不愿意承担任何风险的朋友,建议提前还,生活更踏实。

2)、不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,可以提前还。

3)、还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型:

1)、公积金贷款,商贷7折、8折,公积金贷款利率才4.05%,这么低的成本,就不要再给自己增加压力了。

2)、等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款。

3)、等额本息还款期已经超过二分之一,提前还款看似节省的利息会比较多,其实不然,所以我也不建议提前还款。

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