买房跟着规划走 看哪些“规划”会影响房价走势

城市规划确实能够起到点石成金的作用,随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变。但需要提醒的是,规划在实施过程中存在调整的可能,所以购房者不能把它作为唯一的价值判断标准。

规划概念推涨房价

重大规划能够推涨房价,这样的案例一再出现。

这样的故事在上海的房地产市场一再上演,最近一次轮到了闸北区。近日,关于静安、闸北两区合并成为新静安的消息得到官方确认,闸北区二手房市场上立刻有了反应,诸如涨价、惜售现象频出。上海链家柳营店的业务员反映,一套此前报价450万元的明园森林都市二手房,房东得知闸北将要并入静安的消息之后,立刻要求撤单;该小区一套三房,原本挂牌价为530万元,在两区合并消息公布的第二天一大早,就致电中介要求将挂牌价提高到550万元。而闸北区另一个小区慧芝湖的卖家,更是将挂牌价来了个“三级跳”,此前挂牌价为960万元,在得到两区合并消息之后,连续两次加价,提高到980万元。更有甚者,有业主一次性加价80万元而吓跑了买家。

类似的例子不胜枚举。在今年6、7月份,因“北京城市副中心”概念而火起来的通州房地产市场着实惹眼,新盘在短短两个月内加价普遍在5000元/平方米以上,多个楼盘则实施了“捂盘惜售”策略,封盘等待大涨之后以便能卖出更高的价格。

城市规划缘何能够得到市场认可,并使得房价出现大幅上涨,其主要在于人们的预期发生了改变。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示,闸北和静安在经济发展、楼盘档次、商业配套等方面存在较大差距,两区合并使得闸北区部分业主产生了“攀上枝头变凤凰”的心理,因而出现了涨价、惜售的情况。而从另一个层面来看,随着规划的落定并实施,区域内包括基础设施、商业配套、交通、教育等都会得到改善,从而彻底改善了区域内的地段价值,这也会促使房价大幅上涨。

四类规划力度最大

不同类型的城市规划,对房价的影响各不相同。

专业人士分析指出,不同类型的规划方案,在实施过程中其投资规模,以及实现经济效益、社会效益、环境效益等,都会有着明显的区别。下面我们将针对不同类型的规划,来进行说明。

国家战略规划

影响力

国家层面的城市规划,无论从影响力度、持续时间以及影响范围等方面来说,应该是最大的,具体案例有海南国际旅游岛、海峡西岸经济区、京津冀协同发展规划等等。

2010年初,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南国际旅游岛建设正式拉开序幕。国际旅游岛规划使得海南岛成为开发热土,也导致土地价格一路飙升,规划方案宣布之后,海南岛的地价在短短数月之内翻倍。近年来,包括万达、碧桂园、万科、保利等众多知名开发商云集海南岛,开发了大量项目。此外,海口、三亚等海南核心城市的房价也一路上涨。

对于此类规划,影响最大的核心节点城市。这类规划惠及的是整个区域,但核心节点城市获得的投资比例相对要大得多,比如海南的海口、三亚两个城市;或者近期公布的京津冀协同发展区中的唐山、张家口、德州等城市。

功能区规划

影响力

功能区的建设,在改善区域内城市基础设施的同时,还会导入产业,从而彻底改善区域面貌,地段价值得以大幅提升,比如上海虹桥商务区、浦东自贸区规划等。

虹桥商务区于2009年9月份首次对外公布。根据规划和功能定位,虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区,上海国际贸易中心的核心功能区之一。规划实施之后,虹桥商务区立刻成为开发热土,地价出现大幅攀升情形,如在2013年地价涨幅超过70%,同时房价也一路上涨,这一年七宝板块房价翻番。

重大市政项目规划

影响力

重大市政项目规划能够带来实际利好,所以也能提升地段价值。此类规划最为常见,也受购房者关注,比如轨道交通等等。

轨道交通可以改善交通状况,从而带动区域发展,最典型的例子就是上海莘庄。上海轨道交通一号线的终点站莘庄镇,原是一个不起眼的乡间小镇,1992年的时候面积仅2平方公里。1995年后,随着上海地铁1号线的全线建成通车,城市化面积超过了10平方公里,而莘庄的房价,自然是上海外环线附近最高的板块。

类似的情形还有包括一些小型功能区规划,比如滨江带规划,使得卢湾黄浦江沿岸发生了大变化,又之前的老厂区摇身一变为文化博览、创意产业、商务办公功能区,同时也成为高端住宅集聚区。

勿过于迷信规划

规划不是万能的,同时规划也存在调整的可能,所以购房者不能过于依赖规划,并将其作为置业或者投资的唯一判断指标。靠规划投资失败的案例真实存在。如在上世纪90年代,广西北海的房价被炒到突破了1万元/平方米的大关,没有多久便降到1000元左右每平方米,致使不少投资者倾家荡产。

此外,对于个人投资者而言,介入的时机也很重要,如果太早,会面临巨大的时间成本。据了解,一项重大规划,从立项到最终公布,中间要耗费大量的时间进行可行性研究、论证等工作,因此过早介入,即使最终得以实现,但也需要等待极长的时间。如海南国际旅游岛规划,早在2002年6月就进行了建立的可行性研究,最终宣布已经是7年之后的事情了。

获取规划信息的渠道主要包括报刊、电视等公开报道。一般情况下,一项重大规划在出台之前,都会被公开报道出来,尤其是一些有利于城市发展的规划项目,通常会通过新闻载体广而告之。只要平时留心,总会了解到此类信息。此外,还可以通过政府网站,如国土规划局的官方网站等公开渠道,也能了解到一些规划信息。

同时,需要注意的是,有些规划的出台,不仅不会对房价的上涨起到促进作用,反而会起反作用。比如有些道路扩建规划,将商业街变为城市快速道路,或者出于建设需要而将学校迁走,这些变化都会使得周边住房的附加值下降。

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