买房贷款额度不够时该怎么办?

   现如今房价的上涨,让买房者身上的房贷胆子越来越重,贷款成本也在不断上升。那么公积金贷款和商贷都是如何计算贷款额度的呢?贷款额度不够又该怎么办?

   公积金贷款

   公积金贷款额度

   公积金贷款的额度受下列因素影响:

   首付比例、房屋评估值、贷款最高限额、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额与借款人年龄、缴存基数等。其中,在首付比例、贷款额度、缴存基数方面,各地略有不同。

   比如最高限额方面,北京(楼盘)规定个人购买首套房最高贷款限额为120万元,二套房为80万,而上海(楼盘)规定的最高限额为60万。

   再比如账户余额方面,广州(楼盘)规定贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数,而深圳(楼盘)规定贷款额度=公积金账户余额X14倍。

   公积金贷款额度不够怎么办?

   1、申请组合贷款

   组合贷款,顾名思义就是将商业贷款和公积金贷款组合起来的贷款方式。举个例子,假如北京一套300万的房子,除去首付105万,还剩下195万要申请贷款,而北京公积金贷款最高限额为120万,除去这120万剩下的75万向银行申请组合贷款。需要注意的是,并不是所有银行都接受组合贷款,因为一套房产不能同时押给两家银行,所以通常组合贷款中的公积金部分、商业贷款部分必须在同一家银行办理才行。另外由于涉及了公积金中心、银行多个机构,组合贷款办理周期通常要3个月以上,着急贷款的购房人要慎重考虑下。

   2、先申请商业贷款,再用公积金余额冲房贷

   还有一种方式就是放弃公积金贷款,直接申请商业贷款,贷款成功后,可以提取公积金偿还房贷月供。全部选择商贷的好处是,放款时间相对快些,通常2周-1个月左右就行,只要符合银行相关条件,都能贷到期望额度。不过商贷利率比公积金高一些,如果贷款年限长就需要承担更多利息。

   商业贷款

   商业贷款额度

   影响商业贷款额度的因素包括首付、房屋评估值、借款人还款能力、个人征信、房屋房龄等。需要注意的是,各家银行对还款能力的要求比较一致,月收入房贷月供X2。其他因素会因银行不同而产生差异。

   比如房龄方面,通常要求是20-25年,比较宽松银行的会要求30年,较为严格的只有15年或10年。

   总之,申请贷款前先要通过银行、公积金中心了解相关政策要求,购房人根据自身情况作出选择。

   商业贷款额度不够怎么办?

   1、确保良好征信

   征信方面,银行通常会审查贷款人5年的贷款记录和2年内的信用卡记录,有的银行会看更长时期内的征信,要求会有差异,连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。逾期额度较小,银行会酌情考虑发放贷款,但有可能会被降低贷款额度。

   临近年底,银行加强了房贷审查力度,以前能申请到的额度说不定被降低或干脆拒贷。所以购房人平时就要养成按时还款的习惯,形成良好的信用记录,避免出现额度危机。

   2、共同贷款

   银行对贷款人月收入的要求是不低于房贷月供的2倍。如果月收入不符合这个要求,已婚人士可以夫妻双方共同申请贷款,只要两人的收入加在一起符合要求就行。

   另外需要注意的是,在限购限贷政策来袭之时,部分银行对“接力贷”产品加强了审查力度,甚至停止发放此类贷款,如果购房人自己收入不符合要求,想让父母作为共同借款人申请“接力贷”的话,难度可能比以前大,具体要咨询贷款银行。

   3、咨询多家银行

   购买二手房,影响贷款额度的因素变得更复杂,房龄就是其中之一。房龄越短越容易获得贷款,且额度比房龄大的高,因房龄问题被降低了额度,可以尝试问问其他银行,要求宽松的银行说不定能网开一面,给你期望额度。

   总之,贷款多了承担的利息多,贷款少了一次性支付的首付款就多了。不管怎么样,购房人务必根据自身经济状况申请房贷,切勿影响了生活质量。

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