海外置业 如何付款门道多

北京青年报 [微博] 2016-11-03 08:12
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  海外置业 如何付款门道多

  曾经,中国人置业旅游地产主要还是集中在国内的旅游城市。而近几年,越来越多的人置业时将眼光放在了全球市场,美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家,都成了中国人海外置业的热门城市。在国外有套房,对于中国人已经不是什么新鲜事儿,不过谈起在国外买房的经历,却很少有一帆风顺的。在海外置业遇上的诸多麻烦中,购房款支付首当其冲。海外置业,凑齐房款只是第一步,距真正购房成功还很远。

  全球资产配置 没有想象的那么简单

  “钱”的问题是困扰国人出境买房的关键问题,实际上在这个问题上,各国的管理规定大相径庭,买房前一定要充分了解了在进入“出手”程序。否则极有可能把投入的钱打了水漂。

  一在巴黎买房的北京人,在接受北京青年报记者采访时,讲述了她的“遭遇”。

  余女士是卖了一套北京的闲置房后把钱汇入巴黎银行的,当时她看好的是一套巴黎市中心的公寓房。此前她掌握的资讯包括“全球资产配置”、法国房产税费以及“北京的房子贵过巴黎”等,可当她按照自己掌握的知识把钱实际汇出后,她在法国聘的房产律师告诉她:“你需要证明钱的合法来源。”

  她说,“我是卖了北京的一套房的钱。”

  “那你在北京住哪儿?”

  “我还有别的房子。”

  “你卖的这套房,购买时的合同、发票和房产证在哪儿?怎么能证明卖的房是你的?”

  “房子已经卖掉,这些就不在了。”

  “那你如何证明你这些钱的合法性?无法证明,银行就不会放款。”

  余女士整个蒙了,早知这样,在北京的房子出售前就应该把所有买房资料复印留存。

  ……

  类似这样的事例还有很多,在各国购房的人遇到的“麻烦”也不同。

  在纽约购房的赵小姐,为证明房款的来源,中间经历了无数次波折,开具了各种证明,往返纽约六次,历时半年最终才成功购房。赵小姐告诉《广厦时代》,她购房时,是将房款给了在美国的亲戚,再从亲戚那儿拿到现金去交的房款,本以为从美国本土拿到的钱交房款不会遇上麻烦事儿,但她的亲戚又经历了一次资金来源的背景调查。

  “在国内买房,习惯了凑齐钱就交给卖家,从来不知道还要有这么多麻烦事儿。”赵小姐表示。

  海外置业 房款如何支付门道多

  出境买房,最先遇上的问题就是如何把房款成功汇入卖家账户中。

  根据中国人民银行发布的《个人外汇管理办法》和国家外汇管理局根据《管理办法》制定发布的《个人外汇管理办法实施细则》规定,境内个人年度购汇总额为5万美元。这一额度,对于不少海外置业买家完全不够用,所以为了能成功在海外购房,购房人和中介代理机构想出了不少“招数”。

  一是分拆结售汇。这是最简单,自己就可以操作的办法,利用亲朋好友的外币兑换许可配额凑齐首付或总房款,再利用大家的配额每年还贷款。不过,对于这种付款方式,限制规定也在增多。北京房展组委会国际业务总监魏克非透露,现在的要求是只能在直系亲属间这样操作,无法动用周边所有的亲戚朋友一起帮助汇款。

  二是蚂蚁搬家式携带现金出国。采取这种方式的人现在并不多,因为大额现金出境需要向海关申报,而且海外置业买家一般也没有这么多的精力和时间反复往返于国内和目的地国家之间。

  三是部分银行推出的海外抵押贷款。这是一种可以获得海外购房资金的合法渠道,国内某国有银行就推出了类似的产品,购房人可以在国内存款和抵押房产从而在境外获得相应额度的抵押贷款。

  四是由开发商内部操作调配。近几年“出海”的开发商越来越多,国内开发商在国外开发的项目也成为中国人出境购房的主要目标之一。购买这类项目,购房人一般不用担心房款如何交付的问题,基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币,再由开发商财务流程解决。像近期大热的马来西亚碧桂园森林城市、富力公主湾等项目,都采取的是这种方式。这是国内购房人普遍认为比较靠谱的付款方式。

  五是通过“地下钱庄”转移。这种非法的渠道是不少在海外置业的购房人实际采取的方式。一些海外地产中介甚至开发商会通过此渠道帮助购房人将房款转移至国外,中间收取一定的手续费,不过这种渠道的风险比较高。一位海外地产开发商也坦言,成功率为98%,无法百分之百保证购房人的资产安全。

  除了这些被采用比较多的方式外,还有通过海外的朋友帮忙支付、以海外贸易的方式转移等多种方式,其间都蕴含了一定的风险。

  魏克非建议,虽然各种海外地产中介会帮助购房人采取不同的方式支付海外置业的房款,同时承诺安全无风险,但一些非法的渠道其中的风险都是不可控的,不建议购房人选择。购房人还是应选择合法渠道购得海外房产。

  海外购房资金风险多

  购房前应了解清晰准备充分

  成功将购房款汇至国外只是海外购房的第一步,海外购房面临的各种资金风险还很多。上文中余女士和赵小姐遇上的资金来源查证问题就是主要一种。

  魏克非介绍,为了防止出现洗钱行为,把来路不明的资金转变成房产等合法资产,包括英国、美国在内的一些发达国家对于资金来源的证明要求非常严格。不仅银行在贷款时需要购房人提供资金来源证明,购房中的各个环节都会要求购房人出具资金来源的证据。

  如果购房人在这类国家购房,一定要认真了解该国法律规定,提前准备好各类资金来源证明。例如工资收入、赠与继承款、股票收益、不动产投资收益、抵押贷款证明等。如果购房人无法提供合法的资金来源证明,不仅是买不成房,已经汇到海外的购房款还会面临被没收的风险。

  除了对资金来源进行说明外,海外购房时,当地的贷款政策也是购房人必须提前了解的。魏克非表示,像澳大利亚,今年七八月份开始,收紧了针对中国购房人的贷款政策,目前中国人在澳大利亚买房,基本都需要支付全款,无法获得贷款。如果购房人没有实现充分了解,先支付了首付款,最终却拿不到贷款,很有可能会遇上首付款也无法收回的可能。同时,澳大利亚对于伪造各类证明骗贷的行为查处非常严格。

  魏克非同时提醒,海外置业风险较多,购房人想在海外置业必须寻找专业人士的帮助。比如在美国购房,买卖双方必须聘请专业的经纪人来帮助操作,而在英国购房,必须聘请专业律师辅助,律师会为购房人做好房屋背景调查,同时指导购房人如何合法合规购房。

(北京青年报)

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